Sanierung finanzieren - so wird's gemacht.

Wer eine Immobilie besitzt bzw. erwerben möchte, die schon ein paar Winter mehr gesehen hat, sieht sich irgendwann mit der Frage konfrontiert, ob eine Sanierung sinnvoll oder sogar nötig ist.

Gerade bei den Gewerken, die schon einige Jahrzehnte auf dem Buckel haben, kommt man um eine größere Baustelle oftmals nicht herum. Beim Kauf einer betagteren Immobilie möchten die neuen Eigentümer in der Regel direkt vor dem Einzug die notwendigen oder gewünschten Maßnahmen durchführen, um nicht nach erfolgreichem Einzug wieder alles in Dreck und Staub zu hüllen. Zudem leiden gerade ältere Gebäude häufig an einem „wenn schon, denn schon“ Syndrom.

„Wenn wir die Bäder erneuern, sollten wir in einem auch Rohrleitungen und Heizungsanlage austauschen“.

„Wir erneuern doch nicht das Dach aus den 60ern und lassen dann die alten Fenster drin“.

Aus Sicht der finanzierenden Banken sind Sanierungen leider oftmals komplizierter, als der „einfache“ Kauf einer Immobilie, bei dem alle Daten und Kosten auf einem Bierdeckel zusammengetragen werden können. Viele Banken möchten VOR einer Kreditzusage einen mehr oder weniger verbindlichen Kostenplan oder auch bereits konkrete Kostenvoranschläge von Handwerksunternehmen prüfen. Der zeitliche Aufwand, mit verschiedenen Handwerkern mehrmals durch eine Immobilie gehen zu können, sprengt in der heutigen Zeit, in der man sich meistens binnen weniger Stunden gegenüber dem Makler zu einem klaren Kaufangebot bekennen muss, die Geduld der Verkaufsparteien. Einerseits wird die Immobilie – und somit die Sicherheit der Bank – natürlich wertvoller, durch die Sanierung von älteren Gewerken. Andererseits gibt es das Risiko, dass die Kosten deutlich höher als anfangs überschlagen ausfallen und die neu gewonnenen Baufinanzierungskunden am Ende des Geldes noch lange nicht mit allem fertig sind. Das bedeutet dann meistens eine teure und unangenehme Nachfinanzierung.

Da ist es aus Sicht der Bank leider auch eher hinderlich, wenn die Bauherren ihren Verwandten- und Bekanntenkreis motivieren möchten, bei den Bauarbeiten zu helfen. Zwar sind diese gesparten Kosten aus Eigenleistungen auf den ersten Blick positiv für den Geldbeutel. Aus Sicht der Bank steigt allerdings die Gefahr deutlich, dass versprochene Hilfe ausbleibt und später – ohne zeitlichen Vorlauf – von Fachfirmen „gerettet“ werden muss oder noch schlimmer – ein unfachmännischer Bauschaden teuer repariert werden muss. Zudem gibt es immer wieder Diskussionen, wenn einer Bank Sanierungsarbeiten nicht – oder nur teilweise – mit passenden Rechnungen nachgewiesen werden können.

Sofern sich die Sanierungen in Grenzen halten, reicht meistens ein grober Kostenplan eines Handwerksunternehmens oder sogar eine selbst erstellte Kostenaufstellung für die Bank aus. Sobald sich die Sanierungskosten dem sechsstelligen Bereich nähern, ist in der Regel ein Bauingenieur oder ein Architekt gefordert, die verschiedenen Gewerke zu koordinieren und zu planen, um das Nachfinanzierungsrisiko möglichst gering zu halten. Eine Finanzierungsanfrage mit umfangreichen Sanierungsarbeiten, die nicht fachmännisch kalkuliert wurde, hat meistens keinen guten Start bei einer Bankanfrage.

Sofern allerdings eine gut geplante, bereits grob nach Gewerken mit Kosten kalkulierte Sanierung bei der Bank eingereicht wird, ergeben sich große Gestaltungspotenziale in der Finanzierung. So können sechsstellige Kreditbeträge über die KfW gefördert werden, wenn der Umbau zu einer entsprechenden Energieeffizienz führt.

Wir können mit Blick auf die angespannte Situation am Immobilienmarkt nur empfehlen, sich sehr frühzeitig fachmännischen Rat zu suchen, dafür aber die Kostenschätzungen nicht allzu detailliert auszuarbeiten. Lieber eine etwas großzügige Pauschale kalkulieren, damit der Genehmigungsprozess schonmal anlaufen kann. Ob sich anschließend 1.000,-€ vom Fensterbauer zum Heizungsbauer verschiebt, spielt eine eher untergeordnete Rolle.

Für Menschen, die bereits eine Immobilie besitzen und sich dann Geld von einer Bank für eine Sanierungsmaßnahme leihen möchten, steht eine zusätzliche Herausforderung im Raum. In der Regel besteht auf der irgendwann gekauften Immobilie eine laufende Baufinanzierung. Diese Finanzierung belegt normalerweise den ersten Rang im Grundbuch, sodass jede andere Bank erst an zweiter Stelle Geld bekommen würde, wenn die Finanzierung irgendwann einmal schiefgehen sollte. Diese Rolle nimmt eine Bank sehr ungern ein, sodass eine Sanierung meistens bei der erstrangigen Bank beantragt werden muss (schlechte Verhandlungsposition 😊). Aber auch hier haben wir sehr oft helfen können. Manchmal prüfen wir Sanierungsfinanzierungen und stellen fest, dass die Kunden ihre bestehenden teuren Kredite sogar komplett ablösen können und nur noch einen Bruchteil der Zinsen zahlen müssen. Im Extremfall reichten die gesparten Zinsen sogar aus, um die komplette Rate aus der Sanierungsfinanzierung zu decken.

Ein weiteres Hindernis kann sein, dass die Maßnahme nicht zu groß, sondern sogar zu klein bemessen ist. Eine Baufinanzierung ist in einer Sparkasse oder Bank mit größerem Prüfungsaufwand verbunden. Oftmals müssen sehr aufwendige Regelungen eingehalten werden, wobei diese unabhängig vom Kreditbetrag gelten. Da der Ertrag einer sehr kleinen Finanzierung dann kaum noch im Verhältnis zum Aufwand steht, wollen einige Banken inzwischen keine Kreditanträge unter 75.000,-€ bearbeiten. Alternativ werden die kleineren Kredite mit deutlichen Zinsaufschlägen vergeben, um den Prüfungsaufwand zu kompensieren. Inzwischen finden sich allerdings auch Banken, die kleinere Sanierungen bis ca. 30.000 € mit vereinfachter Prüfung und sogar ohne notarielle Grundschuld vergeben, wenn die Mittel für eine Sanierung genutzt werden.